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  美国经济从大衰退（Great Recession）中的复苏已经进入了第五个年头，伴随着这一进程，经济发展的中心也发生了转移。

可以说城镇化是现代化的必由之路。问：中国限制特大城市的规模是不是有点太过于绝对化？ 韩俊：首先说城市只有达到一定规模，它的集聚效益才能体现出来。

中国对城市土地的利用不是越来越节约，而是越来越粗放。这样一来让粮价稳定在一个比较高的水平上，保护农民的利益，中国的主要粮食品种价格已经是比国际市场要高了。而首尔的人口密度下降非常平缓，100平方公里和500平方公里的人口密度差距不大，说明人口在城市的分布相对均匀。这些国家因为城镇化，贫民窟大量出现，失业率很高。这跟中国城市的产业结构有关系。

韩俊说，中央前不久召开了城镇化工作会议，最近国务院又颁布了国家新型城镇化规划(2014-2020年)，国务院发展中心和世界银行也共同发布了关于中国新型城镇化的联合研究报告。建立一个多元可持续的资金保障机制。最近两年是增长的转换期，潜在增长率大概是在7%-8%之间，最终可能会稳定在6%-7%之间。

很多行业的产能是按经济高速增长时的需求设计的，随着经济增速和需求增速下降，产能过剩就会凸显。最重要的是要顺应经济增速的换挡，在释放风险的过程中将风险控制在一定范围内，防止出现系统性风险。工业化开始进入重化工业阶段后半场，城镇化已进入加速阶段的下半阶段，粗放大发展的时期已经过去，在提高质量阶段难以释放出以前那么多的结构生产力了。其次，从经济增长的需求边动力来看，出口、投资和消费三驾马车面临越来越多新的约束。

但2010年以来，中国经济增速已连续三年下降，从2010年的10.4%，下降到2011年的9.2%、2012年的7.8%、2013年的7.7%，且还处在探底的过程中。这究竟是像前三十年曾经反复出现的周期性下降(下降后还会反弹到原来的高度)，还是向新的增长阶段转换的趋势性下降(下降后不能反弹到原来的高度)？若是趋势性下降，则意味着经济增速在换挡，即从高速增长阶段向中高速增长阶段或中速增长阶段换挡。

不难看出，1980年以来，中国经济已经历过6次下降。消费则是一个相对稳定的变量，也受制于收入分配制度和福利保障制度等改革的推进情况。全面推进改革，释放改革红利。制造业投资受产能过剩和投资利润率偏低制约，房地产投资受空置房较多和房价下行压力加大制约，基础设施投资受土地财政式微、地方债务风险加大、新干部考核制度制约，总之投资增速也难以回复到以前动辄增长20%以上的状态。

其次，要采取正确的策略，平稳度过换挡期。同时，拉美国家和类拉美东南亚国家、前苏联和东欧国家，以及欧洲的德国、法国、意大利、西班牙诸国，都在不同的历史阶段经历过明显的经济增速下台阶过程。加快推进产业转型升级，积极稳妥推动新型城镇化和区域经济一体化。从下降的时间长度来看，2010年以来的这次下降已持续3年，远比不上1992-1999年那次持续7年的下降，1987-1990年那次下降也持续了3年。

二是产能过剩凸显，面临经济结构调整的阵痛。三是财政金融风险有待释放和化解，此过程会有阵痛。

据刘世锦等人的研究，成功转型的经济体经过高速增长以后均会出现增速回落。改革开放还有较大的红利，但容易改的已改得差不多了，留下的都是难啃的硬骨头，今后改革的阻力和难度不可小视。

国务院发展研究中心副主任刘世锦在2013年中国发展高层论坛上表示，中国经济在经历30多年10%左右高增长以后，潜在增长率将会下降，进入一个中速增长阶段。再考虑到以下几个方面的原因，则做出中国经济已进入增长速度换挡期的判断，是有较充分的依据的。另外，中国经济增长基数已较大，面临日益激烈的国际竞争。一是市场需求增速下降，对企业和产业发展带来挑战。首先，从国际经验来看，中国已进入到增速换挡的敏感期。2014年《政府工作报告》也指出，我国支撑发展的要素条件也在发生深刻变化，处于结构调整阵痛期、增长速度换挡期，经济下行压力依旧较大。

日本、韩国等成功转型的经济体在经历二三十年的高速增长以后，人均GDP达到11000国际元(购买力评价指标)，无一例外出现了增长速度的回落，降幅是30%-40%。但是，若考虑到这次下降还在进行中，考虑到2010年的高点是由刺激政策刺激出来的，再往前的高点是2007年的14.2%，若从2007年那次高点算下来，剔除2010年的特殊情况，则这次下降也持续了5年以上。

淘汰过剩产能是一个艰难的过程。中国按照相同口径计算人均收入，将在2013年也会达到一万国际元左右，这在逻辑上已经非常接近一个增长速度转折的时点

保障房供给增长是不争的事实，今年《政府工作报告》明确提出加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，年内基本建成保障房480万套。房产税政策的迟滞尽管有助于稳定住房需求，但住房市场需求稳定的结论仍然有待推敲，因为房产需求还有另外一个重要决定因素，那就是资金成本。

以余额宝为代表的基金等理财产品收益率在年初以来达到了6%以上，是一年期定期存款的两倍左右，是活期存款利率的十几倍，如此高的利率尽管不一定会推高贷款利率，而是让民众分享先前集中在商业银行的存贷差收益，缩窄商业银行利润，并且实质上影响了民众房产投资的机会成本。而在房价尚未逆转的情况下住房仍然是重要的优质抵押品，商业银行的竞争不会导致贷款利率大幅陡增。近期政策面对房价并不会构成强烈的下降影响，毕竟房价震荡影响宏观经济金融稳定，进而可能影响深化改革的环境，再加上地方财政的土地依赖的因素，政府短期内没有意愿促使房价下跌。但是，伴随利率市场化改革的稳步推进，民众财产保值增值的渠道将逐步拓宽，非房产的投资收益也有望成为主流，房价或难保持之前的强劲上涨势头。

当然，结合当前的宏观形势及房地产发展状况来看，房产税大幅扩围的概率不大。从去年年底以来，商业银行根据房地产风险而缩紧信贷，提高首付比例及贷款利率，这些措施会导致缺乏首付资金的民众无法购买住房，贷款利率上升如果高于房价增速，那么投资房产就会步入亏损，住房的投资投机性需求就将大幅萎缩。

住房需求分为投资投机性需求与自住刚性需求，刚性需求与年龄及家庭结构等因素息息相关，由此决定了短期内刚性需求的变化不大，住房需求波动主要取决于投资投机性需求。如果政府对存量房产开征房产税，那么必然增加住房投资成本，如果房价上涨带来的净收益无法超过包括房产税在内的成本，那么不仅导致投资投机性需求的减少，而且可能引发持有房产的民众抛售手中存量房产的现象，使得住房供给大幅增加，导致房价出现逆转。

同时中国当前宏观经济面临着改革带来的减速压力，利率大幅提升不符合宏观经济稳定的目标，从而中央银行主动提高利率的概率不大，由此引发的住房抵押贷款成本大幅攀升的可能性就不高。去年中共总书记习近平曾指出要建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套（户），到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右。

决定房地产走势的因素不再仅仅是政府政策使然，而市场利率对房价的影响将逐步显性化，利率低位徘徊支撑房价，而利率持续走高将成为抑制房价乃至催生房价拐点的真正推手。影响投资投机性需求的主要因素在于持有房产的成本，在房价上涨的背景下，房产税被视为决定住房持有成本的重要因素。然而，中国目前尽管贷款利率市场化，但存款利率仍未市场化。综合来看，影响房价变化既有政策性因素，也会有由于改革的推动而出现市场性的因素。

保障房与投资高位扩张促使房地产价格上涨缺乏供给面的支撑，但住房供给增加也未必会促使房产价格下跌，还必须看看需求是否旺盛。从供给方面看，未见支持房价大幅上涨的积极因素。

然而，在此背景下，今年楼市调整能否再次实现闯关？什么是评判房价的标尺？房价是否会出现变化核心在于供需格局的判断。上述事实均预示政策面并不支持房价减速的目标，但今年以来部分城市房价松动为何引发业界对楼市调整的极大关注。

当然按照北京去年房价上涨超过20%来看，投资房产仍然是理性的选择，而对于二三线城市来说，如果房价上涨收益未能超过利率市场化带来的收益提升，那么需求大幅萎缩成为必然，房价调整也就在所难免，这也是今年以来房市出现分化调整的重要原因。以北京北五环一套每平米5万元的120平米住房为例，其对应资金总额为600万，按照余额宝6%收益率测算的年收益在36万，扣除出租每年可能带来6万元的租金收入，那么房价上涨至少要每年带来30万的收益，否则居民就倾向于持有现金而拒绝购买住房。